Giao dịch mua nhà ở Queensland vận hành theo các mốc thời hạn. Hợp đồng khá ngắn, nhưng chỉ vài điều khoản đã gánh gần như toàn bộ rủi ro, và mỗi điều khoản đều gắn với một thời hạn được áp dụng nghiêm ngặt.
Ngày 0 — ngày hợp đồng
Hợp đồng được ghi ngày khi bên cuối cùng ký và bên kia được thông báo. Mọi thời hạn khác đều tính từ ngày đó, nên hãy gửi hợp đồng đã ký cho luật sư ngay trong ngày bạn nhận được. Mất một ngày ở đây là mất một ngày ở tất cả các điều kiện.
1. Thời gian suy nghĩ lại
Người mua nhà ở thường có năm ngày làm việc để huỷ hợp đồng, kết thúc lúc 5 giờ chiều ngày thứ năm. Nếu huỷ trong thời gian này, bên bán được trừ một khoản phạt bằng 0,25% giá mua từ tiền cọc. Thời hạn này có thể bị rút ngắn hoặc từ bỏ — bằng văn bản từ bỏ — và nó không áp dụng cho nhà mua qua đấu giá, nên hãy kiểm tra bản bạn thực sự đã ký, chứ không phải điều bạn được nghe nói.
2. Công bố thông tin của bên bán
Theo chế độ công bố thông tin của bên bán, người bán đất ở sở hữu vĩnh viễn phải đưa cho người mua bản công bố thông tin cùng các giấy chứng nhận theo quy định trước khi người mua ký. Nếu điều đó không được thực hiện, hoặc bản công bố sai lệch, thiếu sót ở mức trọng yếu, người mua có thể có quyền huỷ hợp đồng bất cứ lúc nào trước ngày hoàn tất. Hãy đọc kỹ bản công bố — đó không phải thủ tục hình thức, và là một trong số ít quyền còn sống sau ngày ký hợp đồng.
3. Điều kiện vay vốn
Thư duyệt vay vô điều kiện phải có trước ngày hạn tài chính. Duyệt sơ bộ không phải là duyệt. Nếu ngân hàng không kịp, hãy xin gia hạn bằng văn bản trước khi hạn trôi qua, và có văn bản đồng ý của bên bán. Một khi đã quá hạn mà không thông báo, điều kiện có thể mất hiệu lực và bạn buộc phải hoàn tất một giao dịch mà mình không có tiền trả.
4. Kiểm tra công trình và mối mọt
Hãy đặt lịch kiểm tra ngay hôm ký hợp đồng, đừng đợi đến tuần điều kiện hết hạn. Đơn vị kiểm tra thường kín lịch, và một báo cáo đến sau ngày hạn thì không có giá trị pháp lý nào. Nếu báo cáo không đạt, bạn phải gửi thông báo bằng văn bản trước hạn — gọi điện cho môi giới không được tính là thông báo. Hãy tự đọc báo cáo: "đạt" theo tiêu chuẩn của người kiểm tra và "chấp nhận được" với bạn là hai chuyện khác nhau.
5. Tra cứu
Giữa ngày hợp đồng và ngày hoàn tất, luật sư của bạn đặt các lệnh tra cứu để lộ ra những gì hợp đồng không nói: sổ đỏ và các quyền của bên thứ ba, phí hội đồng và nước, thuế đất, hồ sơ ban quản trị nếu là căn hộ, quy hoạch giao thông và xây dựng, và khi có liên quan là nguy cơ ngập lụt, ô nhiễm. Đây là giai đoạn vấn đề lộ ra khi bạn còn kịp xử lý.
6. Ngày hoàn tất giao dịch
Thời hạn là yếu tố cốt yếu. Trễ ngày hoàn tất mà không có thoả thuận gia hạn có thể khiến bạn phải chịu lãi, bị huỷ hợp đồng và mất cọc.
- Đi xem nhà lần cuối, và xem sau khi bên bán đã dọn đi
- Chuẩn bị xong tiền và xác minh danh tính từ hôm trước, đừng để sáng hôm đó
- Xác nhận nhà đã được mua bảo hiểm kể từ ngày sau ngày ký hợp đồng — rủi ro thường chuyển sang người mua từ rất lâu trước khi bạn cầm chìa khoá
Sau khi hoàn tất
Nộp thuế chuyển nhượng và đăng ký sang tên. Nhớ báo cho hội đồng địa phương, công ty cấp nước, công ty bảo hiểm và ban quản trị. Nếu bạn đủ điều kiện hưởng ưu đãi thuế cho người mua nhà lần đầu, việc kê khai được thực hiện ngay trong hồ sơ tính thuế, không phải sau đó.
Một nguyên tắc đáng nhớ nhất
Mọi quyền trong hợp đồng đều gắn với một mốc thời hạn, và gần như mọi mốc đều đòi hỏi thông báo bằng văn bản để giữ được quyền. Nếu sắp đến hạn mà bạn chưa sẵn sàng, câu trả lời là một văn bản xin gia hạn — không bao giờ là im lặng.
Chỉ là thông tin chung. Bài viết trình bày pháp luật ở mức tổng quát, không phải tư vấn pháp lý cho trường hợp của bạn. Các thời hạn rất chặt và quy định có thể thay đổi. Gọi BNE Lawyers 0423 007 888 để trao đổi bằng tiếng Việt hoặc tiếng Anh.